PROCESSUS D’INVESTISSEMENT

Nous privilégions les foncières ayant une stratégie de long terme basée sur la génération de cash flow et la croissance organique.
Cette stratégie dite de « rente indexée » s’oppose à une gestion de court terme basée sur la recherche exclusive de plus-values. Notre approche est prudente. L’analyse se focalise sur la distribution, sa visibilité et sa pérennité grâce à l’analyse des risques via nos indicateurs propriétaires.
Nos investissements sont longuement documentés et motivés par de fortes convictions.

ANALYSE IMMOBILIÈRE

L’équipe de gestion réalise un suivi des marchés immobiliers dans le but d’analyser les perspectives de croissance organique par zone géographique et typologie d’actifs détenus par les foncières de la Zone Euro. Une attention particulière est portée au suivi du niveau des loyers, leur croissance et leur pérennité.

ANALYSE DE LA VALEUR

La valorisation est au cœur de notre processus de gestion. A ce titre, nous utilisons différents indicateurs tant financiers (multiple de cash flow, décote/surcote…) qu’immobiliers (prix au m² implicite, taux de capitalisation…) de façon à faciliter l’analyse comparative des différentes foncières. Parmi ces indicateurs, le multiple de cash flow est en adéquation avec notre préférence pour des modèles économiques dits de « rente indexée ». Ce travail sur la valorisation est jumelé à l’analyse des risques.

ANALYSE DES RISQUES

Notre expérience du secteur immobilier depuis plus de 20 ans nous conduit à suivre attentivement deux risques majeurs sur le secteur : un risque immobilier lié à la surproduction de m² conduisant à une baisse des loyers (crise immobilière des années 90) et un risque financier lié à l’excès d’endettement provoquant des augmentations de capital subies et une baisse des cash flow par action. Le portefeuille du fonds est systématiquement constitué en intégrant ces deux risques fondamentaux. L’anticipation de ces risques est permise parce que nous avons développé des indicateurs propres : le modèle prospectif de la vacance pour le risque immobilier et le taux d’intérêt critique pour le risque financier.